한국 상업용 부동산 재무모델, 용어부터 계산까지

IRR 내부수익률 · Internal Rate of Return

투자 기간의 모든 현금흐름(초기 투입 −, 매년 배당 +, 매각 회수 +)을 현재가치로 환산했을 때 순현재가치가 0이 되게 하는 할인율입니다. 돈이 언제 들어오고 나가는지(타이밍)까지 반영하는 대표 수익률로, 레버드 IRR은 대출을 쓴 자기자본 기준, 언레버드 IRR은 무차입 자산 자체의 수익률입니다.

중간 배당이 같아도 매각 시점이 빠르면 IRR이 올라갑니다. 단순 배수(Equity Multiple)와 함께 봐야 왜곡이 없습니다.

Equity Multiple 자기자본 배수 · EM

투입한 자기자본이 몇 배가 되어 돌아오는지 보는 지표입니다. 1.8x면 100을 넣어 180을 회수한다는 뜻입니다. IRR은 시간을 반영하지만 “총 얼마”는 안 보여주므로, EM과 짝지어 봅니다.

현금수익률 Cash-on-Cash · CoC

매각을 빼고, 보유하는 동안 매년 손에 쥐는 배당이 자기자본 대비 몇 %인지를 봅니다. 인컴(운영 배당) 관점의 수익률로, 리츠·펀드의 배당가능이익 판단에 쓰입니다.

NOI 순영업이익 · Net Operating Income

임대료·관리비 등 자산이 벌어들이는 수입에서 인건비·수선·보험·재산세 등 운영비를 뺀 순수 영업이익입니다. 대출 이자·감가상각·법인세는 아직 빼기 전 단계로, 가치평가(Cap)와 DSCR의 출발점입니다.

Cap rate 자본환원율

NOI를 자산가치로 환산하는 비율입니다. Cap이 낮을수록 같은 NOI에 더 비싼 값이 매겨집니다(고평가). 매입 시점은 진입 Cap, 매각 시점은 Exit Cap이라 하며, Exit Cap은 보통 진입보다 보수적으로(높게) 잡습니다.

매각가 = 매각연도 forward NOI ÷ Exit Cap. Exit Cap을 0.5%p만 올려도 매각가가 크게 떨어져 IRR이 민감하게 반응합니다.

WALE 가중평균 잔여임대기간

임차인별 잔여 임대기간을 면적(또는 임대료)으로 가중평균한 값입니다. WALE가 길수록 임대 안정성이 높다고 봅니다. 렌트롤을 올리면 모델터가 자동으로 산출하고, 만기 집중 구간을 함께 보여줍니다.

EGI 유효총수입 · Effective Gross Income

임대료·관리비를 만실 기준으로 계산한 잠재총수입에서 공실과 미수 손실을 빼고, 주차·광고 같은 기타수입을 더한 실제 기대 수입입니다. 여기서 운영비를 빼면 NOI가 됩니다.

자연공실률 Structural Vacancy

임차인 교체 사이의 공백, 마찰적 공실 때문에 장기적으로도 피할 수 없는 최소한의 공실 수준입니다. 서울 주요 권역 오피스는 통상 3~5%를 기본 가정으로 씁니다. 현재 만실이어도 모델에는 자연공실을 반영해 보수적으로 보는 것이 실무 관행입니다.

DSCR 부채상환계수 · Debt Service Coverage Ratio

NOI가 원리금 상환액의 몇 배인지 봅니다. 1.2x면 원리금의 1.2배를 버는 것으로, 대주는 보통 1.2x 이상을 요구합니다. 1.0x 미만이면 자산 수입만으로 원리금을 못 갚는다는 뜻입니다. 모델터의 분자는 NOI 기준(자본적지출·레징비용 차감 전)이라, 약정이 NCF/CFADS 기준이면 별도 환산이 필요합니다.

ICR 이자보상배율

원금 상환을 빼고 이자만으로 본 커버리지입니다. 만기일시(이자만) 상환 구조에서 특히 중요합니다.

LTV · LTC Loan-to-Value · Loan-to-Cost

LTV는 담보가치 대비, LTC는 투입 원가 대비 대출 비율입니다. 매입에는 LTV, 개발사업에는 LTC를 주로 씁니다. 대주는 이 비율로 위험 노출을 제한합니다.

Debt Yield 부채수익률

대출 1원당 자산이 얼마의 NOI를 내는지 보는 지표로, 금리·상환구조와 무관하게 대출의 안전마진을 봅니다. 낮을수록 대주에게 위험합니다.

분모 기준: 모델터 커버넌트 표는 연도별 기말잔액, 리파이 텀시트·IC PPT는 당초 한도를 씁니다 — 만기일시 상환이면 두 값이 같습니다.

상환 방식 만기일시 · 원리금균등 · 원금균등

만기일시(이자만)는 보유 중 이자만 내고 원금은 만기에 한 번에 갚는 방식으로 국내 상업용 부동산 대출의 기본형입니다. 원리금균등은 매기 갚는 금액(원금+이자)이 일정하고, 원금균등은 매기 원금을 같은 금액씩 갚아 이자가 점점 줄어듭니다. 원금을 갚아나가는 방식일수록 DSCR 부담이 커지는 대신 만기 상환(벌룬) 위험이 줄어듭니다. 모델터 리파이낸싱 비교에서 방식별 연도별 DSCR을 나란히 볼 수 있습니다.

보증금 승계 임대보증금

국내 상업용 임대차는 월 임대료의 10~12개월치 수준의 무이자 보증금을 받습니다. 매입 시 이 보증금(부채)을 승계하면 취득자금(Sources)으로 잡혀 자기자본을 줄이고, 매각 때 정산합니다. 국내 실무의 표준 처리이며, 무이자 보증금의 운용수익도 수입에 더해집니다.

도관과세 Pass-through · 위탁관리리츠·부동산펀드

배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 배당액을 소득공제받아 법인세가 0에 수렴하는 구조입니다(도관체 과세). 이 경우 세전≈세후가 됩니다. 반대로 비도관(일반 법인)은 감가상각·법인세·양도세를 반영해 세후 IRR이 세전과 달라집니다.

우선주·보통주 워터폴 Equity Waterfall

자기자본을 우선주(우선배당·원금 우선회수)와 보통주로 나눈 구조에서, 매 기간 우선주 우선배당(누적)을 먼저 지급하고 남은 현금을 보통주가 가져갑니다. 매각(청산) 시에는 우선주 원금·미지급 배당을 보통주보다 먼저 회수합니다.

렌트프리 Rent-free · 무상임대

계약 기간 중 일정 개월의 임대료를 받지 않는 임대 유인책입니다. 서울 오피스는 연 1~3개월 수준이 일반적입니다. 명목 임대료가 같아도 렌트프리가 많으면 실제 수입(유효임대료)이 낮아지므로, 임대차 비교와 NOI 산정은 렌트프리를 반영한 유효임대료(effective rent) 기준으로 해야 합니다.

전용률 전용면적/임대면적 · Efficiency Ratio

임대면적(공용 포함) 중 임차인이 실제로 쓰는 전용면적의 비율입니다. 서울 오피스는 50~60% 수준이 일반적입니다. 임대료가 임대면적 기준으로 매겨지므로, 전용률이 낮을수록 임차인이 실제 쓰는 공간 대비 부담이 커집니다.

NOC Net Occupancy Cost

임차인이 전용면적 1평을 쓰기 위해 실제로 부담하는 월 비용입니다. 명목 임대료가 아닌 렌트프리·관리비·전용률까지 반영한 값이라, 빌딩 간 임차 조건을 공정하게 비교할 때 국내 오피스 임대차 실무에서 표준으로 쓰입니다.

책임임대차 마스터리스 · Master Lease

한 임차인(운용사·물류사 등)이 건물 전체를 통임차하고 공실 위험을 떠안는 구조입니다. 물류센터 매입에서 특히 흔하며, 임대인 입장에서는 공실·운영비 부담이 줄어 NOI가 안정되는 대신 임대료 상승 여력은 제한됩니다. 모델터의 물류 기본값(저운영비·고효율)이 이 관행을 반영합니다.

브릿지론 → 본PF Bridge & Project Financing

브릿지론은 토지 계약부터 착공(인허가·사업 준비 기간)까지 쓰는 단기 고금리 차입입니다. 착공 시점에 잔액이 본PF(공사비를 조달하는 프로젝트 파이낸싱)로 차환됩니다. 필요한 브릿지·본PF 한도는 각 구간의 최대 인출 잔액으로 산정합니다.

중도금 · 무이자 대납 분양 납부 일정

분양대금은 보통 계약금 10% → 중도금 60%(4~6회 분할) → 잔금 30%(입주 시)로 나눠 납부됩니다. 이 유입 시점이 사업 현금흐름과 필요 PF 한도를 좌우합니다. ‘무이자’ 분양이면 시행사가 수분양자의 중도금 대출이자를 대납하므로, 그만큼 비용으로 반영해야 합니다.

손익분기 분양률 Break-even

사업이익이 0이 되는 최소 분양률입니다. 이 아래로 팔리면 적자입니다. 함께 보는 PF 상환한계 분양률은 차입을 전액 상환할 수 있는 최소 분양률로, 대주의 안전선입니다. 모델터는 분양률을 바꿔가며 이 두 값을 역산해 보여줍니다.

사업이익률 시행이익 · Development Margin

분양수입에서 토지비·공사비·금융비·부대비를 모두 뺀 시행이익이 분양수입의 몇 %인지 봅니다. 국내 공동주택 개발은 통상 8~15%를 목표로 하며, 이보다 낮으면 분양가 하락·공사비 상승 같은 변수를 흡수할 여력이 없다고 봅니다.

ADR 평균객실단가 · Average Daily Rate

하루 동안 실제로 판매된 객실 1실이 평균 얼마에 팔렸는지를 보는 호텔의 가격 지표입니다. 무료 제공(컴프) 객실은 분모에서 빼는 것이 원칙입니다. 점유율(OCC)과 함께 호텔 수입의 두 축으로, 성수기·비수기 편차가 커서 연평균으로 모델에 넣습니다.

OCC 객실 점유율 · Occupancy

전체 객실 중 실제로 팔린 비율입니다. 가격(ADR)을 지키면서 점유율을 채우는 것이 운영의 핵심 과제로, 신규 개관 호텔은 안정화(ramp-up)까지 1~2년에 걸쳐 OCC가 올라오는 것을 모델에 반영합니다.

RevPAR 판매가능객실당 매출

가격과 점유율을 한 숫자로 합친 호텔 비교의 표준 지표입니다. ADR이 높아도 OCC가 낮으면 RevPAR가 깎여, 경쟁 호텔 간 성과 비교와 시장 리포트가 모두 RevPAR 기준으로 이뤄집니다.

GOP 영업총이익 · Gross Operating Profit

호텔 회계 기준(USALI)에서 운영 성과를 보는 대표 지표로, 총매출 대비 GOP 마진(%)으로 표현합니다. 여기서 운영위탁수수료·FF&E 적립·보험·재산세 등을 더 빼면 부동산 투자자가 보는 NOI가 됩니다. 임대형 자산과 달리 매출·비용이 모두 변동이라 NOI 변동성이 큽니다.

FF&E 적립 가구·비품·설비 적립금

객실 가구·비품·주방 설비처럼 주기적으로 교체해야 하는 자산을 위해 매년 총매출의 일정 비율(통상 3~5%)을 적립하는 항목입니다. 대주와 투자자는 이 적립을 선택이 아닌 필수 차감으로 보고, NOI 산정에 반영해야 호텔 수익성이 과대평가되지 않습니다.

위탁운영 계약 HMC · Hotel Management Contract

소유주가 브랜드 운영사에 호텔 운영을 맡기고 기본수수료(총매출의 2~3%)와 인센티브수수료(GOP의 8~10% 수준)를 지급하는 구조입니다. 영업 성과의 위험과 과실이 소유주에게 귀속됩니다. 반대로 마스터리스(책임임대차)로 임대료만 받으면 수입 구조가 사실상 오피스와 같아져, 같은 호텔이라도 계약 구조에 따라 모델이 완전히 달라집니다.

IT 부하 데이터센터 용량 · IT Load

데이터센터의 규모는 연면적이 아니라 서버에 공급 가능한 전력 용량(MW)으로 말합니다. 임대료도 면적당이 아니라 계약 전력 kW당 월 임대료로 매기는 것이 표준입니다. 상면(랙) 임대·코로케이션 계약의 단가 비교, 수전 용량 확보 여부가 딜 검토의 출발점입니다.

PUE 전력효율지수 · Power Usage Effectiveness

냉각·조명 등 부대 전력을 포함한 총 전력이 IT 전력의 몇 배인지 보는 효율 지표입니다. 1에 가까울수록 효율적이며 신축 기준 1.3~1.5 수준이 일반적입니다. 전력비가 데이터센터 운영비의 대부분이라 PUE가 NOI 마진을 직접 좌우합니다.