부동산 금융 용어
Cap rate자본환원율
정의
Cap rate = NOI ÷ 자산가치 (자산가치 = NOI ÷ Cap)NOI를 자산가치로 환산하는 비율입니다. Cap이 낮을수록 같은 NOI에 더 비싼 값이 매겨집니다(고평가). 매입 시점은 진입 Cap, 매각 시점은 Exit Cap이라 하며, Exit Cap은 보통 진입보다 보수적으로(높게) 잡습니다.
매각가 = 매각연도 forward NOI ÷ Exit Cap. Exit Cap을 0.5%p만 올려도 매각가가 크게 떨어져 IRR이 민감하게 반응합니다.
왜 중요한가
매입가가 비싼지 싼지, 몇 년 뒤 얼마에 팔릴지를 한 숫자로 압축하는 시장 기준입니다.
실무 예시
진입 Cap 4.5%에 산 자산을 Exit Cap 5.0%로 잡으면 NOI가 그대로여도 매각가는 10% 낮아져 IRR이 눈에 띄게 깎입니다.