부동산 금융 용어
IRR내부수익률 · Internal Rate of Return
정의
투자 기간의 모든 현금흐름(초기 투입 −, 매년 배당 +, 매각 회수 +)을 현재가치로 환산했을 때 순현재가치가 0이 되게 하는 할인율입니다. 돈이 언제 들어오고 나가는지(타이밍)까지 반영하는 대표 수익률로, 레버드 IRR은 대출을 쓴 자기자본 기준, 언레버드 IRR은 무차입 자산 자체의 수익률입니다.
중간 배당이 같아도 매각 시점이 빠르면 IRR이 올라갑니다. 단순 배수(Equity Multiple)와 함께 봐야 왜곡이 없습니다.
왜 중요한가
자기자본을 넣는 투자자가 이 딜을 할지 말지, 목표 수익률(허들)과 맞대는 첫 숫자입니다.
실무 예시
강남 오피스를 5년 보유 후 매각하는 레버드 IRR이 9.2%로 나왔다면, 허들 8%인 리츠는 통과, 12%를 요구하는 에쿼티 펀드는 탈락으로 봅니다.