부동산 금융 용어
NOI순영업이익 · Net Operating Income
정의
NOI = 유효총수입(EGI) − 운영비(OPEX)임대료·관리비 등 자산이 벌어들이는 수입에서 인건비·수선·보험·재산세 등 운영비를 뺀 순수 영업이익입니다. 대출 이자·감가상각·법인세는 아직 빼기 전 단계로, 가치평가(Cap)와 DSCR의 출발점입니다.
왜 중요한가
자산가치 환원과 DSCR이 모두 이 값에서 출발해, 운영비 가정 하나가 밸류에이션 전체를 흔듭니다.
실무 예시
EGI 120억에서 인건비·수선·재산세 등 운영비 30억을 빼면 NOI 90억입니다. 이 90억을 Cap 5%로 나누면 매각가 1,800억이 됩니다.