1차연도 NOI = 유효조소득(EGI) − 운영비(항목별) EGI = 평당 월 임대료 × 임대가능면적(연면적 × 오피스 88% · 물류 97%) × 12 × 임대율(1−공실률) + 관리비 수입 + 기타 수입 + 보증금 운용수익 운영비 = 재산세·보험·수도광열·수선유지·경비미화·PM·기타 (항목별 단가·증가율, 엑셀 03_NOI 시트와 동일) NOI 직접 입력 시: 목표 NOI가 나오는 평당 임대료로 환산해 반영(관리비 0 처리)
연차별 NOI = 1차연도 NOI × (1 + NOI 성장률)^(연차 − 1)
매각가 = 매각 다음해(forward) NOI ÷ Exit Cap · 순매각가 = 매각가 × (1 − 매각수수료)
Debt Yield = NOI ÷ 대출잔액 — 커버넌트 표는 연도별 기말잔액, 리파이 텀시트·IC PPT는 당초 한도 기준(만기일시 상환이면 동일)
레버드 IRR = 자기자본 현금흐름의 내부수익률(이분법) Equity Multiple = 총회수 ÷ 자기자본 · 평균 배당수익률 = 보유 중 연 자기자본 CF ÷ 초기 자기자본(매각 회수 제외, 운영 배당만) 언레버드 IRR = 무차입 기준(−총투자액, 연 NOI, 매각연도 +순매각가)
우선주 · 보통주 워터폴
매 기간 우선주 우선배당(누적)을 먼저 지급하고 남은 현금을 보통주가 가져갑니다. 매각(청산) 시에는 우선주 원금과 미지급 배당을 보통주보다 먼저 회수합니다.
세금
도관과세(기본) — 배당소득공제로 법인세가 0에 수렴. 세전 ≈ 세후.
비도관 — 감가상각 = 총투자액(Uses) × 30%(건물분) ÷ 40년 과세소득 = NOI − 이자 − 감가상각 − 운용보수·고정비, 법인세 = max(0, 과세소득 × 세율) 매각 양도세 = max(0, 순매각가 − 세무상 장부가) × 세율 → 화면에 세전·세후 IRR 함께 표시
개발 · 공동주택 분양 — 월별 분양수지
① 수입 인식 — 아파트: Σ(평형별 세대수 × 세대당 분양가) × 최종 분양률. 상업시설: Σ(면적 × 평당 분양가 × 분양률), 분양률은 아파트와 분리해 반영합니다.
② 판매 곡선과 납부(Cash-in) — 분양 개시월에 초기 계약률만큼 계약되고, 잔여분은 흡수기간에 균등 판매됩니다. 각 계약(코호트)은 계약금 즉시 → 중도금 회차 시점(분양개시~준공 균등 배치, 늦은 계약분은 경과 회차를 계약 시 일괄 납부) → 잔금 준공월 순으로 현금화됩니다. 상업시설도 같은 납부 일정을 따릅니다.
③ 지출(Cash-out) — 토지비+취득 제세(착수 일괄) · 도급 공사비+설계감리·예비비(공사기간 균등 기성) · 기타 고정비(사업기간 균등) · 분양보증 수수료(개시월 일괄) · 판매비(계약 발생 연동) · 중도금 무이자 시 시행 대납이자(중도금 납부 누적액 × 대출금리, 준공까지).
④ 조달 — 브릿지 → 본PF — 자기자본을 먼저 투입하고, 부족 자금은 차입으로 자동 인출합니다. 착공 전(선행기간)에는 브릿지 금리, 착공 후에는 본PF 금리가 적용되며 착공 시점에 잔액이 본PF로 차환(승계)됩니다. 잉여현금은 차입을 자동 상환하고, 이자는 잔액에 월할로 붙습니다(부족 시 재원도 차입 = 이자 유보 효과).
⑤ 지표 — 사업이익률 = 사업이익 ÷ 분양수입(세전). 필요 브릿지/본PF 한도 = 구간별 최대 인출 잔액. Equity Multiple = 자기자본 회수액 ÷ 투입액, 연환산 IRR = EM^(12/사업개월) − 1 (자기자본 전액 초기 투입 → 종료 일괄 정산 가정 — 이 2점 현금흐름에서는 월별 현금흐름 IRR과 수학적으로 동일. 중간 배당을 모델링하면 달라질 수 있음). 손익분기 분양률(이익 0)과 PF 상환한계 분양률(차입 전액 상환 가능 최소 분양률)은 분양률만 바꿔 엔진을 반복 계산(이분법)해 구합니다.
단순화 — 토지비 계약금·잔금 2회 분할 · 기성 곡선(균등/S-커브 선택) · 상업시설 균등 판매 · 브릿지 차환 수수료 없음 · 세전 기준(법인세·종부세 미반영). 같은 계산식의 분양수지 엑셀(수식 연결)로 내려받아 검증할 수 있습니다.
다른 탭
리파이낸싱: 대안 3개의 텀시트(한도·순인출·일회성 비용·Debt Yield)와 상환구조별 원리금으로 전 기간 연도별 DSCR을 전개해 기준 충족 여부를 판정합니다. 같은 계산식의 비교 엑셀(4시트·수식 연결)로 내려받을 수 있습니다. 만기 상환(벌룬)은 차환 가정으로 DSCR에서 제외하며, 변동금리·약정 트리거는 미반영입니다.
민감도
오피스·물류는 Exit Cap × NOI 성장률(렌트롤 사용 시 시장임대료 성장) 5×5 히트맵으로 레버드 IRR이 어떻게 흔들리는지 보여줍니다. 개발·PF(공동주택 분양)는 분양률(100~70%) × 분양가(±5%) 히트맵으로 사업이익률의 흔들림을 보여줍니다. 진하게 표시된 칸이 현재 가정입니다.
검토 보조 — 점검·부채·역산
점검: 입력·현금흐름·부채·렌트롤의 이상값을 한곳에 모아 오류와 경고로 구분합니다. 부채 커버넌트: 연도별 DSCR·ICR·Debt Yield·내재 LTV를 보여주고, 기준을 넣으면 충족·주의·위반으로 판정합니다. 역산: 목표 IRR에 맞는 최대 매입가, 손익분기 Exit Cap·공실률을 거꾸로 구합니다. 임대차 리스크: WALE·만기 집중·임차인 집중도를 렌트롤에서 산출하며, 임차인명을 가려서 쓸 수도 있습니다.
화면 = 다운로드 엑셀
화면의 IRR·세후 IRR·EM·CoC·DSCR·우선주/보통주 수익은 내려받는 13시트 엑셀과 같은 드라이버·계산식으로 산출됩니다. 엑셀 파일을 실제 수식 엔진으로 다시 계산해 화면 값과 0.1%p 이내로 일치하는지를 도관·비도관, 운용보수 유무, 보유 3~10년, 드라이버·렌트롤 경로 전반에서 검증합니다. 그래서 화면에서 스크리닝한 숫자를 그대로 IC 자료의 근거로 쓸 수 있습니다.
한계 — 반드시 확인하세요. 화면 수치는 간이 추정입니다. 공실·CAPEX·약정 트리거 전개 등은 단순화되어 있고, 개발 분양수지도 균등 기성·일괄 토지비 등 단순화 가정을 씁니다. 수식이 살아있는 모델은 Excel 다운로드(오피스·물류 13시트, 개발·공동주택 분양수지 6시트)에서 확인하세요. 본 도구는 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적입니다.
딜 비교 · Compare
저장한 딜 나란히 비교
현재 입력 + 보관함 딜을 한 표로. 값이 다른 행은 강조되고, 세전 IRR이 가장 높은 딜에 배지가 붙습니다.
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왜 만들었나
상업용 부동산 금융 실무를 하며, 딜이 바뀔 때마다 같은 일을 처음부터 다시 했습니다. 가정을 잡고, 시트를 연결하고, 숫자가 맞는지 검증하고. 모델의 구조는 매번 비슷한데, 그 구조를 세우는 손은 늘 같은 수고를 반복했습니다. 그러다 생각했습니다 — 이 반복을 AI에게 제대로 시킬 수 있다면? 핵심은 "계산해줘"가 아니라 "이 구조로 세워줘"였습니다. 그 지시를 누구나 만들 수 있게 정리한 것이 모델터입니다. 거창한 제품이 아닙니다. 같은 고민을 하는 분들에게 작은 출발점이 되면 좋겠다는 개인 프로젝트입니다.
📋 렌트롤로 모델 채우기
엑셀에서 렌트롤 범위를 복사해 붙여넣거나 .xlsx/.csv 파일을 올리세요. 임차인·전용면적·임대면적·임대료·관리비·보증금·만기 열을 자동 인식합니다(전용·임대면적이 함께 있으면 임대면적 기준으로 모델링). 전 과정 브라우저 안에서만 처리되어 서버로 전송되지 않습니다. 반영한 뒤에는 임차인명을 ‘임차인A·B’ 식으로 가려서 쓸 수도 있습니다.