부동산 금융 용어
DSCR부채상환계수 · Debt Service Coverage Ratio
정의
DSCR = NOI ÷ 연간 원리금(DS)NOI가 원리금 상환액의 몇 배인지 봅니다. 1.2x면 원리금의 1.2배를 버는 것으로, 대주는 보통 1.2x 이상을 요구합니다. 1.0x 미만이면 자산 수입만으로 원리금을 못 갚는다는 뜻입니다. 모델터의 분자는 NOI 기준(자본적지출·레징비용 차감 전)이라, 약정이 NCF/CFADS 기준이면 별도 환산이 필요합니다.
왜 중요한가
대주가 대출을 승인할지, 얼마까지 빌려줄지를 이 배율의 최소 요건(코버넌트)으로 정합니다.
실무 예시
NOI 90억에 연 원리금이 70억이면 DSCR 1.29x입니다. 대주 요구선이 1.25x면 통과하지만, 금리가 1%p 오르면 1.2x 밑으로 내려가 여유가 얼마나 되는지 함께 봅니다.