IM에서 IC 보고까지, 30분 워크플로
매도자 IM이 도착했습니다. 엑셀을 새로 짜기 전에 모델터에서 숫자만 넣으면 IRR·DSCR 결과, 자동 판정, 민감도, 그리고 수식이 살아있는 13시트 엑셀과 IC 패키지 PPT 7장까지 나옵니다. 설치·가입 없이 브라우저에서 끝나고, 딜 정보는 서버로 전송되지 않습니다. 용어가 낯설면 용어사전부터 보세요.
1예시 딜로 감 잡기 · 1분
처음 열면 역할(매입 검토·개발·대주·학습)을 묻습니다. 고르는 순간 맞는 딜 유형과 예시 숫자가 채워져 결과가 바로 보입니다.
예시 딜(강남 A타워·판교 A지구·분당 B빌딩)은 실제 시세가 아닌 샘플이지만, 입력 항목과 결과 구조를 익히기엔 충분합니다. 어떤 값이 결과를 크게 움직이는지 임대료·Exit Cap을 바꿔보며 확인해 보세요.
2내 딜 숫자 넣기 · 5~10분
방법은 세 가지 — 상황에 맞게 고르세요. 어떤 방법이든 금액 입력엔 억·조 환산이 바로 붙어 단위 실수를 막아줍니다.
A. 폼에 직접 입력
핵심 입력엔 시장 참고 범위(예: 서울 오피스 Exit Cap 4.0~5.5%, 물류 5~7%)가 붙어 있어 기준점을 잡기 쉽습니다. 미입력 항목은 자산 유형별 표준가정으로 계산됩니다.
B. 모바일이면 ⚡핵심만 위저드
이동 중이라면 입력 패널의 ⚡ 핵심만 버튼을 누르세요. 핵심 입력을 한 개씩 큰 글씨로 물어보고, 마지막에 KPI 미리보기와 자동 판정까지 보여줍니다.
C. IM 텍스트로 자동 추출 β
오피스·물류 폼 상단 🤖 IM에서 가정 추출 — IM의 매매 개요·임대차 현황을 붙여넣고 본인 Anthropic API 키를 넣으면 매입가·연면적·임대료·Exit Cap 등 12개 항목을 추출해 줍니다. 추출값은 자동 적용되지 않고 현재값과 나란히 검토 표로 나와, 체크한 항목만 채워집니다.
보안: 텍스트와 키는 브라우저에서 api.anthropic.com으로만 직접 전송되며 모델터 서버는 거치지 않습니다. 키는 저장되지 않습니다(선택 시 탭 세션만). 문서 반출에 대한 사내 보안 정책을 먼저 확인하세요.
3결과 읽기 · 3분
숫자를 바꾸는 즉시 결과가 갱신됩니다. 화면 수치는 내려받는 엑셀과 같은 계산식에서 나옵니다(파리티 검증).
자동 판정이 먼저 말해줍니다
결과 카드 상단의 판정 한 줄이 통상 기준과 비교해 줍니다:
| 지표 | 통상 기준 | 판정 |
|---|---|---|
| 레버드 IRR | 8% 이상 | 충족 ✓ / 5% 미만이면 주의 ⚠ |
| 최소 DSCR | 1.2x 이상 (대주 기준) | 미달 시 배당 제한·리파이 난항 소지 |
| Exit Cap 스프레드 | 진입 대비 +0.1%p 이상 보수적 | −0.5%p 넘게 낮으면 역스프레드 주의 |
지표 옆 ? 를 누르면 용어사전 해당 항목이 열립니다. 기준은 통상 관행이며 딜 성격(코어/밸류애드)에 따라 달리 봐야 합니다.
4리스크 점검 · 5분
기본 시나리오가 좋아 보여도, 가정이 틀어졌을 때 얼마나 버티는지가 심의의 핵심 질문입니다.
민감도 히트맵
Exit Cap × 성장률(또는 선순위 금리) 5×5 조합의 레버드 IRR을 한눈에. 분양 사업이면 분양률 × 분양가 조합의 사업이익률과 손익분기·PF 상환한계 분양률을 봅니다.
렌트롤 업로드 (오피스·물류)
임차인별 계약을 붙여넣으면 현 계약·공실 해소·만기 롤오버를 분해해 연도별 NOI로 전개하고, WALE·만기 집중·최대 임차인 비중 같은 임대차 리스크를 자동 산출합니다. 임차인 실명은 화면·엑셀·공유에서 가릴 수 있습니다.
5산출물로 보고 · 5분
보고 상대와 상황에 따라 다섯 가지 — 전부 현재 입력값 기준으로 즉석 생성됩니다.
- 한 줄 보고 복사 — 딜명·핵심 KPI·판정·읽기 전용 링크를 한 번에 클립보드로. 카톡·메일 보고용.
- 공유 링크 — 읽기 전용(결과만) 또는 편집용. 서버 저장 없이 링크 안에 담기고 임차인명은 자동 마스킹.
- 13시트 엑셀 — 수식이 살아있는 재무모델. 화면 수치와 일치함을 수식 엔진 재계산으로 검증(파리티).
- IC 패키지 PPT 7장 — 표지·투자 요약(KPI 타일·자동 판정)·자본 구조·핵심 가정·현금흐름·민감도 히트맵·리스크 점검.
- 원페이지 티저 — 1장짜리 간이 검토 보고(PPT 양식).
인쇄(📄 요약)를 누르면 IC 원페이저 형태로도 뽑을 수 있습니다.
6저장 · 버전 관리 · 1분
딜을 저장하면 이 브라우저에 버전이 쌓입니다(v0.1, v0.2 …). 대출 조건이 바뀌거나 렌트롤이 갱신될 때 버전을 저장해 두면, 나중에 그 버전 기준으로 엑셀·티저를 다시 뽑을 수 있고 버전 간 비교(최고 IRR·지표별 최적값 강조)도 됩니다. 팀 PC로 옮길 땐 .modelter 파일로 내보내기.
자주 묻는 질문
딜 정보가 외부로 나가지 않나요?
계산·저장 모두 브라우저 안에서 이뤄지고 모델터 서버로는 딜 수치가 전송되지 않습니다. 유일한 예외는 본인이 선택한 IM 추출(β)로, 이때도 본인 API 키로 Anthropic에 직접 전송될 뿐 모델터 서버는 거치지 않습니다.
화면 숫자와 엑셀이 다르면 어떡하죠?
같은 계산식에서 나오도록 만들었고, 실제 수식 엔진으로 엑셀을 재계산해 화면과 일치하는지 상시 검증합니다. '화면 = 다운로드 엑셀' 배지가 그 표시입니다. 차이를 발견하면 제보해 주세요.
팀원이 결과를 보려면 설치가 필요한가요?
아니요. 읽기 전용 공유 링크를 보내면 받는 사람은 브라우저에서 바로 결과·민감도를 볼 수 있습니다. 수정하고 싶으면 '내 모델로 열기'를 누르면 됩니다.