부동산 금융 용어
자연공실률Structural Vacancy
정의
임차인 교체 사이의 공백, 마찰적 공실 때문에 장기적으로도 피할 수 없는 최소한의 공실 수준입니다. 서울 주요 권역 오피스는 통상 3~5%를 기본 가정으로 씁니다. 현재 만실이어도 모델에는 자연공실을 반영해 보수적으로 보는 것이 실무 관행입니다.
왜 중요한가
지금 만실이어도 임차인 교체 공백은 반드시 생겨, 모델을 보수적으로 세우려면 최소 공실을 깔아야 합니다.
실무 예시
서울 도심 오피스 매입 모델에 자연공실 4%를 기본으로 넣으면, 현재 100% 임대여도 NOI가 4%가량 낮게 잡혀 매입가 협상 여력이 생깁니다.